Le azioni di recupero crediti nei confronti dei condomini morosi è una tematica di notevole importanza per gli amministratori e per tutti coloro che vivono all’interno di un condominio.

Il recupero crediti condominiali è una pratica che mira a recuperare le somme di denaro non pagate dai singoli condomini, per le spese comuni dell’edificio.

Il mancato pagamento delle spese condominiali può causare seri problemi all’intero condominio. Questa situazione riduce infatti la capacità dell’amministratore di condominio di gestire al meglio le spese e di effettuare operazioni di riparazione e manutenzione.

Queste operazioni vanno infatti valutate e programmate dettagliatamente e la mancanza di liquidità potrebbe farle ritardare o addirittura costringere l’amministratore ad annullarle.

Inoltre il mancato recupero dei crediti potrebbe influire sulla qualità della vita all’interno del condominio, causando scontri e situazioni di tensione tra i condomini.

I soggetti maggiormente colpiti da situazioni di morosità sono perciò soprattutto coloro che pagano le spese di condominio puntualmente, i cosiddetti condomini virtuosi, i quali potrebbero andare in contro ad un peggioramento della qualità dei servizi condominiali causata da una carenza di liquidità.

È importante ricordare che il recupero crediti condominiali è una pratica obbligatoria e prevista dalla legge e non più un’attività a discrezione dell’amministratore. Questa figura deve infatti garantire il corretto funzionamento del condominio, assicurando il rispetto delle regole condominiali, incluso il pagamento delle spese comuni.

Egli dovrà perciò avviare obbligatoriamente le procedure di recupero crediti condominiali nel caso in cui si verifichino situazioni di morosità.

La situazione è cambiata a seguito della riforma del 2012, la quale ha definito degli obblighi più stringenti a carico degli amministratori nella gestione dei soggetti morosi. In seguito esamineremo i dettagli di questa riforma.

In sintesi, il recupero crediti condominiali è un’attività di fondamentale importanza per garantire il corretto funzionamento del condominio e al fine di tutelare gli interessi dei singoli condomini.

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Vediamo come è possibile ridurre il rischio di insoluto nel pagamento delle spese condominiali e come una società di recupero crediti può supportare gli amministratori di condominio nelle operazioni di recupero.

Recupero crediti condominiali: la riforma del 2012

La Riforma in materia di Diritto del Condominio (Legge 220/2012) ha previsto e disciplinato l’obbligo da parte dell’amministratore ad effettuare il recupero delle quote non versate dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui sono maturate, salvo esonero da parte dell’assemblea.

In precedenza, gli amministratori di condominio non erano obbligati a procedere con il recupero crediti condominiali nei confronti dei condomini morosi. Le azioni di recupero potevano essere messe in atto o meno a discrezione di ogni singolo condomino.

Prima della riforma esisteva il rischio che si potessero presentare situazioni spiacevoli in cui situazioni di mancato pagamento da parte di alcuni condomini non venivano perseguite da parte degli amministratori, causando problemi anche a coloro che erano in regola con i pagamenti.

A seguito della riforma, l’amministratore di condominio è obbligato ad avviare un’azione di recupero crediti condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. L’assemblea di condominio potrebbe comunque decidere di concedere all’amministratore un periodo superiore ai sei mesi prima di agire legalmente.

Nel caso in cui di decidesse si avviare delle azioni di recupero crediti giudiziale, il procedimento giudiziario deve essere seguito in modo scrupoloso, fino alle eventuali azioni di pignoramento.

Nel caso in cui l’amministratore non rispettasse quanto descritto all’interno della Riforma, egli potrà essere sollevato dal suo incarico e dovrà rispondere agli eventuali danni causati al condominio.

In sintesi, coloro che non pagano regolarmente le spese di condominio non potranno fare affidamento ad eventuali favoritismi da parte dell’amministratore per evitare conseguenze legali.

Ciascun condomino potrà infatti chiedere la revoca dell’amministratore e il risarcimento dei danni.

Proprio per questi motivi è fondamentale che ogni amministratore di condominio si affidi alla consulenza di una società di recupero crediti, in modo da agire tempestivamente nel recupero crediti condominiali ed evitare qualsiasi problematica.

Recupero crediti condominiali: come agire

Recupero Smart si occupa di sostenere gli amministratori di condominio nella gestione e nell’eventuale azione di recupero crediti condominiali. L’obiettivo è quello di tutelare le persone che abitano nel condominio e la posizione dell’amministratore, il quale potrebbe trovarsi in difficoltà nel caso in cui si presentino delle controversie.

Come abbiamo anticipato nel paragrafo precedente, la riforma del 2012 ha modificato la disciplina del recupero crediti condominiali, obbligando gli amministratori ad agire attraverso la riscossione forzata delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è incluso il credito.

Prima di avviare le procedure giudiziale è necessario tentare un approccio pacifico attraverso il recupero crediti stragiudiziale e per mezzo del sollecito di pagamento e di contatti formali con il debitore.

In alcuni casi potrebbe rivelarsi sufficiente l’invio di una lettera di sollecito per intimare il pagamento e ottenere il credito, oppure potrebbe essere necessario un intervento del funzionario di zona per la trattativa in loco presso la residenza del debitore.

Prima di avviare le azioni legali, l’amministratore può agire in maniera autonoma attraverso la sospensione dei servizi comuni e la denuncia ai creditori.

Il primo caso prevede la sospensione della fruizione dei servizi comuni suscettibili al godimento separato, come l’acqua, il riscaldamento e la luce, oppure impedendo il parcheggio nel cortile condominiale. Per fare ciò è necessario che il debitore non paghi per almeno sei mesi.

La denuncia dei creditori viene effettuata inviando l’elenco dei nominativi morosi, in modo che le successive azioni esecutive vengano effettuate esclusivamente nei confronti dei soggetti che non hanno pagato.

Nel caso in cui le procedure stragiudiziali non portino i risultati sperati è possibile avviare la procedura di recupero crediti giudiziale, con il sostegno di un avvocato specializzato nel recupero crediti.

Avviando le procedure giudiziarie è possibile ottenere un decreto ingiuntivo anche provvisoriamente esecutivo, che permetterà di procedere immediatamente all’esecuzione forzata.

Per ottenere il decreto è necessario disporre dei bilanci e del relativo piano di riparto regolarmente approvati relativi all’annualità in cui il soggetto non ha effettuato il pagamento.

In seguito all’emissione del decreto ingiuntivo sarà possibile iscrivere l’immobile a ipoteca e metterlo all’asta. È tuttavia possibile aggredire anche altri beni di proprietà del condomino, come il conto corrente, i veicoli oppure pignorare lo stipendio.

Nel caso in cui l’appartamento sia dato in affitto a terzi, è possibile avviare il pignoramento presso terzi, costringendo il debitore a pagare l’affitto all’amministratore anziché al padrone di casa.

Un ottimo strumento per assistere l’amministratore di condominio nella gestione delle scadenze di pagamento è il software H-reminder, messo a disposizione da Recupero Smart. Visita pagina del software per saperne di più.

Per saperne di più sul pignoramento del conto corrente leggi il nostro articolo: Pignoramento conto corrente: come funziona e quando conviene.